Mennyire összetett feladat ma egy ilyen tranzakció megvalósítása?

A jelenlegi piaci környezetben egy akvizíció lényegesen időigényesebb és komplexebb, mint korábban: nálunk a folyamat közel nyolc hónapig tartott, ami jól mutatja, hogy a korábbi évekhez képest jelentősen meghosszabbodtak a tranzakciók.

Mi volt a konkrét ok?

Az ipari-logisztikai ingatlanpiac jelentősen átalakult: ma már csak azok az ingatlanok tekinthetők „bankképesnek”, amelyek frekventált, tartósan keresett lokációban vannak, bérbeadhatóságukat a piac egyértelműen visszaigazolja, rugalmasan alakíthatók, és megfelelnek a folyamatosan növekvő fenntarthatósági elvárásoknak.

Az Önök számára miért volt kiemelkedő jelentősége a tranzakciónak? Mi volt a siker kulcsa?

Egy nehéz piaci környezetben sikerült megszereznünk egy valódi „gyöngyszemet”, amely tökéletesen illeszkedik a CityOne stratégiájába. A sikerhez három dolog kellett: egyrészt az, hogy az eladóval egyformán gondolkodtunk az ingatlan értékéről, másrészt az, hogy mindkét fél érdekelt volt a jövőbeni együttműködésben, amely egy hosszú távú bérleti szerződéshez vezetett, harmadrészt pedig az, hogy a finanszírozó bankok bíztak bennünk, amit jól mutat, hogy négy versenyképes finanszírozási ajánlatot kaptunk.

A városi logisztikai központ lényege, hogy közel legyenek az elosztóbázisok a fogyasztókhoz. De mennyire közel?

A tevékenység fókuszában az áll, hogy az ellátási lánc utolsó szakasza gyorsabb, hatékonyabb és fenntarthatóbb legyen. Ez teszi lehetővé azt is, hogy az online rendelések akár néhány órán belül megérkezzenek a fogyasztókhoz, miközben a rövidebb szállítási távolságok révén csökken a közlekedési terhelés, a zaj- és porterhelés, valamint a karbonkibocsátás. Az esetek többségében ráadásul mindez a logisztikai költségek csökkenésével is párosul.

Ez csak piaci igény, vagy szabályozási irány is?

Ez már globális szabályozási irány: a világ nagyvárosaiban egyre tudatosabban korlátozzák a teherforgalom városi jelenlétét. Európában ezt jellemzően alacsony vagy zéró emissziós zónákkal érik el, míg más régiókban inkább a városi elosztás átszervezésével – például microhubokkal vagy konszolidációs központokkal –, de a cél mindenhol ugyanaz: kevesebb nagy teherautó a városban és hatékonyabb last-mile logisztika. Hasonló, szigorúbb megközelítésre Budapesten is szükség lesz a város lakosságának érdekében.

Ha már egy szinttel feljebb járunk: milyen szerepet kap Önöknél a közösség?

A CityOne-nál egy városi logisztikai parkot nemcsak gazdasági egységként értelmezünk: fontos, hogy illeszkedjen az urbánus környezetbe, és a helyi közösséget is szolgálja. Ennek megfelelően parkjainkban a logisztikai és ipari funkciók mellett kutatás-fejlesztési tevékenységek, oktató- és bemutatóterek, valamint laborok, továbbá közösségi- és sport funkciók is megjelennek. Jó példa erre az újbudai parkunk, amelyet egy helyi iskola rendszeresen használ tornaórákra, és ahol az NBA Basketball School Hungary is működik – mindez jól mutatja, hogy ezek az ingatlanok valóban együtt élnek a várossal.

Hogyan látják a városi logisztikai ingatlanok jövőjét Budapesten és a régióban?

Világszerte több, egymást erősítő trend hajtja a városi logisztikai ingatlanok iránti keresletet: az e-kereskedelem bővülése, a gyors kiszállítási igények növekedése, a városokban rendelkezésre álló – a működés szempontjából egyre nehezebben megtalálható – képzett munkaerő, valamint az ellátási láncok rugalmasságának felértékelődése. Mindez természetesen a régiónkra is igaz. A szegmens növekedését ugyanakkor lassítja, hogy a városokon belül kevés a megfelelő infrastruktúrával rendelkező, teherautóval is jól megközelíthető fejleszthető terület – ez különösen igaz a történelmi városokra, mint például Budapest.

Mi ennek a következménye?

A magas telekárak miatt az ingatlanfejlesztők sok esetben inkább az intenzív beépítést lehetővé tevő társasház-fejlesztések irányába mozdulnak el. Hasonló folyamat figyelhető meg az értékes telken álló, elavult raktárak esetében is, amelyek funkcióváltást követően jellemzően szintén lakófejlesztésekké alakulnak. Ennek következtében a városi logisztikai állomány régebbi, olcsóbb szegmense folyamatosan szűkül, ami a KKV-szektort is a modernebb raktárak felé tereli.

Milyen további akvizíciókat vagy fejlesztéseket tervez a CityOne a közeljövőben?

Az elmúlt hat évben három parkot vásároltunk, amelyek ma egységesen a CityOne ernyőmárka alatt működnek. Mára együttesen mintegy 45 000 négyzetmétert adunk bérbe az ÚjbudaOne, a BudafokOne és a KőbányaOne logisztikai parkjainkban, közel 30 bérlőnek, ahol több mint 650 ember dolgozik. Ezt a növekedési pályát szeretnénk tovább folytatni. Célunk, hogy városon belüli, frekventált lokációkban akvizíciókkal és fejlesztésekkel bővítsük parkjaink és bérlőink számát, miközben a parkjainkban működő bérlőink és az ott dolgozók számára továbbra is kiemelkedő, hosszú távon fenntartható munkakörnyezetet biztosítunk.

Ambiciózus tervek. Felmerül külső tőke bevonása?

A CityOne modellje iránt egyre nagyobb a befektetői érdeklődés, ezért középtávon a külső tőke bevonása is napirendre kerülhet. Növekedési céljaink eléréséhez ennek formájáról várhatóan még az idei évben döntünk. Számunkra olyan pénzügyi befektető partnerek bevonása lehet érdekes, akik értik a városi logisztikai ingatlanok felértékelődési potenciálját, hosszabb távon gondolkodnak, és akik számára a kisebb kockázatú városi logisztikai ingatlanok jól illeszkednek portfóliójukba. Elsősorban privátbanki szereplőkre, vagyonkezelőkre és intézményi befektetőkre gondolunk.

Milyen fő kockázatokat és lehetőségeket látnak jelenleg a piacon?

Bérlőink és így számunkra is komoly kockázatot jelent az európai ipar gyengélkedése, a kialakuló vámháborúk, az uniós források elmaradása, valamint az energiaköltségek alakulásának kiszámíthatatlansága. Mindez egy olyan makrogazdasági környezetben történik, ahol 2023 és 2025 között az éves átlagos GDP-növekedés mindössze ~0,75% volt, ráadásul az idei kilátások sem utalnak érdemi élénkülésre. A gyenge növekedéssel párosuló, tartósan magas kamatszint szinte tankönyvszerűen fogja vissza a hazai beruházásokat és a keresletet.

Hogyan csapódik le mindez az ingatlanpiacon?

A kereskedelmi ingatlanpiacon mindez elsősorban a bérleti kereslet csökkenésében és a befektetői likviditás visszaesésében jelenik meg. A nemzetközi intézményi befektetők hiánya az árazásban is tükröződik: a hazai eszközök egyre nagyobb diszkonttal forognak a likvidebb cseh és lengyel piacokhoz képest. Fontos lenne, hogy a magyar piac ismét vonzóbbá váljon, és ezek a befektetők visszatérjenek, mert enélkül az árazás tartósan elmaradhat a régiós szintektől, ami visszafogja a beruházási kedvet. Városi raktár szempontból külön kihívást jelent, hogy a fővárosi kerületek az elmúlt években intenzíven emelték az építmény- és telekadókat, ami az agglomerációhoz képest hátrányosan érinti a városi raktárak versenyképességét. Egy-egy átlagos méretű városi logisztikai park ma is több tízmillió forint ingatlanadót fizet évente az adott kerület számára. Miközben ezek az ingatlanok a városi működést alapvetően támogatják, és érdemben hozzájárulnak egy fenntarthatóbb urbánus környezethez, a jelenlegi adózási környezet ezt nem tükrözi: az emelkedő terhek visszafogják az ilyen fejlesztéseket, ami nincs összhangban a város hosszú távú érdekeivel.

Hosszabb távra mit jósol? Lesz fellendülés az ipari ingatlan szektorban?

Több meghatározó trend támogatja a szegmens fejlődését. Technológiai oldalon a mesterséges intelligencia egyre nagyobb szerepet kap a logisztikában és az épületek üzemeltetésében, ami érdemi hatékonyságnövekedést hozhat. Az urbanizáció továbbra is Budapestre vonzza a tehetséges fiatalokat, és várakozásaink szerint új vállalatok is megjelennek a városban. Ahogy korábban említettem, a fenntarthatósági szempontok erősödése is egyértelműen a városi logisztikai parkoknak kedvez. Az online kereskedelem trend szerűén, jelentős mértékben növekszik, ami folyamatosan bővülő keresletet biztosít a városi raktárak iránt. Mindezeket figyelembe véve a jelenlegi gazdasági nehézségek ellenére is okkal lehetünk optimisták.