Az első féléves ingatlanbefektetési forgalom 57 százalékkal nőtt, és meghaladta a 460 millió eurót. Mennyiben beszélhetünk valódi piaci fordulatról, és mennyiben magyarázza ezt az alacsony tavalyi bázis? Milyen mutatók alapján mondanák azt, hogy a magyar befektetési piac ténylegesen maga mögött hagyta a mélypontot?

 Mindkettő igaz, és számít a sorrend. A 460 millió euró nagyon alacsony bázisról érkezett, tehát a 57% önmagában nem bizonyít fordulatot. A mélypontot viszont a piac maga mögött hagyta: az éves volumen 900 millió -1 milliárd euró felé tart, ami 2022 óta a legerősebb év lenne. Négy mutatót figyelünk a fordulat igazolásához. Az első a tranzakciószám, nem pedig a volumen: nemcsak egy-egy nagy megállapodást láttunk, hanem összességében is nőtt az ügyletszám. A második a tranzaktált ingatlanok sokszínűsége. A harmadik a nemzetközi vevők visszatérése, mert árazási referenciát ők adnak. A negyedik pedig a banki finanszírozás elérhetősége és összességében a bankok finanszírozási étvágya. Ezekből ma három javuló tendenciát mutat, a nemzetközi tőke hiánya az egyetlen, amelyben nem történt érdemi elmozdulás.

A tranzakciós volumen több mint háromnegyedét továbbra is hazai befektetők adják, miközben a nemzetközi tőke kivár. Mi az, ami ma leginkább távol tartja a külföldi intézményi befektetőket Magyarországtól: az árazás, a finanszírozási környezet, az országkockázat vagy a szabályozási kiszámíthatóság? És minek kellene változnia ahhoz, hogy érdemben visszatérjenek?

Nem egy tényező van, hanem egy sorrend. Rövid távon az árazási rés a szűk keresztmetszet: a nemzetközi befektetők magyar kockázati felárat áraznak, az eladók pedig még a korábbi ciklus árait tartják. Utána következik a finanszírozás költsége, majd az országkockázati felár és a szabályozási kiszámíthatóság. A tőke nem a hozamszinttől fél, hanem attól, hogy a kiszállásnál más szabályok érvényesek, mint a belépésnél. Három dolognak kell változnia. Kiszámítható, előre jelezhető szabályozási környezet, beleértve az adó- és árszabályozási lépéseket. Az uniós forrásokhoz való hozzáférés rendezése, ami a makrókockázati megítélést javítja. És néhány referenciatranzakció nemzetközi vevővel, mert árazási benchmark nélkül a pipeline nem indul be. Hosszú távon az euró bevezetésének ígérete érdemben lenyomja a hazai hozamszinteket az ingatlanok esetében is – azonban egyelőre még ez nem érvényesül a mostani tranzakciókban.

A CBRE mintegy 450 millió eurónyi, ajánlati vagy előrehaladott tárgyalási szakaszban lévő tranzakciót követ, így az éves volumen akár az egymilliárd eurót is megközelítheti. Ezeknek ma mekkora része tekinthető valóban nagy valószínűséggel zárható ügyletnek, és mi veszélyeztetheti még a tranzakciók lezárását?

Az előrehaladott tárgyalási szakasz nem azonos az aláírással, ezért a 450 millió euróra nem egy számot adunk, hanem egy sávot határozunk meg: a 900 millió és 1 milliárd euró közötti éves előrejelzésünk azt feltételezi, hogy a jelenlegi pipeline túlnyomó része még az idén lezárul. Ugyanakkor a mai piaci környezetben egyetlen tranzakció sem tekinthető teljesen biztosnak egészen a szerződéskötésig. A legnagyobb bizonytalanságot jelenleg a nemzetközi finanszírozási környezet alakulása jelenti. Bár a kamatkörnyezet az elmúlt időszakban kedvezőbbé vált, a finanszírozók továbbra is szelektívek, és egyes esetekben a hitelfeltételek vagy a végső finanszírozási jóváhagyás még befolyásolhatja a zárást. Emellett a tranzakciók átfutási ideje is érezhetően meghosszabbodott az elmúlt évekhez képest: a befektetők részletesebb elemzéseket végeznek, több alternatívát vizsgálnak meg, ezért lassabb a döntéshozatal. Szintén kritikus pont a műszaki és jogi átvilágítás (technical és legal due diligence) eredménye. Egy kedvezőtlen műszaki megállapítás, váratlan beruházási igény vagy jogi kockázat akár újratárgyalást, árazási korrekciót vagy szélsőséges esetben a tranzakció elhalasztását is eredményezheti. Ennek ellenére a jelenlegi pipeline minősége alapján továbbra is reálisnak tartjuk, hogy 2026-ban a magyar kereskedelmiingatlan-befektetési volumen megközelítse az egymilliárd eurót.

Az ipari-logisztikai piacon különösen érdekes az ellentmondás: országosan 13 százalékkal nőtt a bérlői aktivitás, miközben a budapesti agglomeráció üresedési rátája már 14,8 százalék, a regionális piacokon viszont 10,5 százalékra csökkent. Mi okozta ezt a kettéválást, és mennyire tekinthető tartósnak?

A két piac más logika szerint működik. A budapesti agglomerációban a spekulatív átadások előrefutottak a bérlői döntésekhez képest, és a 6,5 millió négyzetméteres országos állomány új kapacitásának egy része bérlő nélkül érkezett – innen a 14,8%. A regionális piacokon a fejlesztés oda ment, ahol a nagy gyártói beruházások jól ismert keresletet támasztanak, ezért süllyedt 10,5%-ra az üresedés. Ugyanakkor fontos látni, hogy a két piac mérete és érettsége között jelentős különbség van. Budapest ma átmenetileg túlkínálatosnak tekinthető, miközben a vidéki ipari-logisztikai állomány sokkal kisebb és továbbra is elszórt, néhány nagyobb ipari központra koncentrálódik. Ezért a regionális alacsony üresedés részben strukturális sajátosság is, nem feltétlenül általános, országos szintű hiányt jelent. Hosszabb távon azonban bizakodóak vagyunk a magyar ipar kilátásait illetően. Az elmúlt évek jelentős autóipari, akkumulátoripari és kapcsolódó beszállítói beruházásai fokozatosan új logisztikai és termelési területigényt generálhatnak, ami segíthet felszívni a jelenlegi budapesti kapacitások egy részét is. Amennyiben a gyártóipari beruházások a várakozásoknak megfelelően termelési fázisba lépnek, a jelenlegi kettősség mérséklődhet, és a következő években ismét kiegyensúlyozottabb kereslet-kínálati viszonyok alakulhatnak ki az ország egészében.

Kecskemét, Debrecen és Győr keresletét jelenleg jelentős részben az autóipari és gyártóberuházások hajtják. Nem jelent-e kockázatot, hogy a vidéki logisztikai piac növekedése néhány nagy iparágra és nagyberuházásra koncentrálódik? Mi történne ezekkel a piacokkal, ha az autóipari beruházási ciklus megtorpanna?

Ez valódi koncentrációs kockázat, és nem is akarjuk szépíteni. A vidéki keresletet ma néhány nagy gyártói beruházás és azok beszállítói adják, tehát a bérlői bázis szűk. A kitettség jellege viszont más, mint a korábbi ciklusokban: a vidéki állomány jelentős része előbérleti szerződéssel és hosszú, jellemzően 10 éven túli lejáratokkal épül, nem pedig spekulatívan. Ha a beruházási ciklus megtorpanna, annak hatása várhatóan elsősorban az új fejlesztések ütemében jelentkezne, nem pedig azonnali üresedésnövekedés formájában. A már működő gyártók és beszállítók hosszú távú elköteleződése bizonyos fokú védelmet jelent a piac számára. Ugyanakkor kétségtelen, hogy a növekedés lassulna, és egyes lokációkban elhalaszthatnák a tervezett fejlesztéseket.

A fejlesztés alatt álló ipari-logisztikai területek előbérleti aránya Budapesten 55, a régiós városokban 58 százalék. Mit mond ez a fejlesztők kockázatvállalási hajlandóságáról? Van még ma Magyarországon létjogosultsága a spekulatív raktárfejlesztésnek, vagy egyre inkább csak biztos bérlővel és előbérleti szerződéssel finanszírozhatók új projektek?

Az 55% és az 58% fegyelmezett fejlesztői piacot mutat. A fejlesztők nem álltak le, de a kockázatot megosztják a bérlővel: a projekt első ütemét előbérlet fedezi, a másodikat már spekulatívan építik. A spekulatív raktárfejlesztésnek van létjogosultsága, de méretben és helyszínben behatároltan. Budapesten és a városközeli logisztikában az 1000-5000 négyzetméteres egységekre tartós a kereslet, itt a bérlők 3-6 hónapos időhorizonton döntenek, tehát kész állomány nélkül nem lehet kiszolgálni őket. 20 000 négyzetméter felett viszont banki finanszírozáshoz ma előbérlet kell. Röviden: a spekulatív fejlesztés saját tőkéből és kisebb méretben működik, hitelből és nagy méretben nem.

Miközben korábban az ipari-logisztikai ingatlan volt a befektetők egyik kedvenc eszközosztálya, az idei első félévben a kiskereskedelem került a befektetési piac élére. Mit kellene látnunk ahhoz, hogy a logisztikai ingatlan ismét erősebben kerüljön a befektetők fókuszába, és 2027-ben mely raktártípusok, lokációk vagy fejlesztési stratégiák lehetnek különösen keresettek?

A kiskereskedelem nem a logisztika kárára került a befektetési piac élére. Az idei közel 195 millió eurós forgalma mögött a fogyasztás fokozatos élénkülése, a bevásárlóközpontok rendkívül alacsony üresedése és néhány jelentős tranzakció időzítése áll. Inkább arról beszélhetünk, hogy jelenleg több befektetésre alkalmas kiskereskedelmi termék volt a piacon, mint logisztikai. Ahhoz, hogy a logisztikai ingatlan ismét a befektetői érdeklődés középpontjába kerüljön, elsősorban arra van szükség, hogy a piac egyértelmű bizonyítékát lássa a budapesti üresedési ráta stabilizálódásának és későbbi csökkenésének. A befektetők ugyanis nem a mai állapotot árazzák, hanem a következő évek bérletidíj-növekedési potenciálját. Ha világossá válik, hogy a jelenlegi túlkínálati szakasz átmeneti, és az új kapacitások fokozatosan felszívódnak, az jelentősen javíthatja a szektor megítélését. A következő években várakozásunk szerint azok a fejlesztések élvezhetik a legnagyobb befektetői érdeklődést, amelyek közvetlenül kapcsolódnak a nagy ipari és gyártóközpontok növekedéséhez, miközben Budapesten továbbra is vonzóak maradhatnak a városi logisztikai és last-mile megoldások. Emellett egyre nagyobb jelentősége lesz az energiahatékonyságnak, a megfelelő elektromos kapacitásnak, a megújulóenergia-hasznosítás lehetőségének és a fenntarthatósági minősítéseknek. A befektetők ma már nem egyszerűen raktárakat vásárolnak, hanem olyan ingatlanokat keresnek, amelyek hosszú távon is versenyképesek maradnak a bérlők, a finanszírozók és a szabályozói környezet szempontjából egyaránt.